江西网络广播电视台6月19日上饶讯（记者 徐耀建）根据上饶市两年前的有关规定，楼盘的底层车库、杂物间等地上建筑物结构层高在2.2米及以上者按全面积计入容积率，结构层高小于2.2米者不计入容积率。然而，江西九州置业有限公司开发的上饶奥城国际花园（又称九州奥城）楼盘底层车库、杂物间实际层高超标，却采取将车库地面“内增高”方式顺利通过工程规划验收。开发商为什么要建超高车库？又是如何通过验收的？记者对此进行了调查。

　　有“台阶”的车库车子怎么进？

　　陈小龙（化名）是山东人，两年前来江西上饶打工，结识了现在的妻子。春节过后，夫妻俩便开始盘算在上饶市区买套房子。

　　经过一翻论证，小两口最后选择了上饶九州奥城商住楼。由于房子装修，小陈一有时间就往新房跑。频繁往返间，他发现一个奇怪的现象，位于小区楼盘底层所有车库的地面均高出了道路路面很多，呈现一个高高的“台阶”模样，有的高约0.3米，有的甚至高达0.6米左右，业主购买车库后的首个任务就是将车库高出路面的结构铲除。

需经三个台阶方能到达的58幢车库

　　有过装修经历的小陈十分清楚，装修工人工资，加上物业部门收取的垃圾清理费，没有一千元钱搞不定，他不明白，开发商当初为什么要把车库地面抬高，有“台阶”的车库车子能进吗？

9幢2、3号打掉抬高层与没有打掉抬高层车库对比十分明显

　　16日上午，记者根据小陈所说来到上饶九州奥城商住小区，果真看到小区各楼盘底层车库地面被“内增高”现象，与相邻已装修使用（增高层被铲除）的车库相比，外墙层高一致，但内墙层高相差很多。

50幢13号车库SUV汽车高翅的后盖仍触及不到车库顶端，与相邻未装修车库形成鲜明对比

10幢5号车库业主将车库与一楼商品房打通，形成复式楼

　　一位刚从车库倒车出来的业主告诉记者，他的车库地面原本也高出了路面0.4米左右，也是装修时请人将高出部分结构打掉的，“你别看高出部分外观用水泥抹得结结实实，其实里面全是泥土，表面水泥层厚度不足一厘米，用铁锤轻轻一敲就碎，记得当时我是请了两个小工帮忙，不到半天就完事了。”

车库内清除增高层之后留下的痕迹清晰可见

　　车库地面“内增高”只为楼盘更好卖

　　开发商为什么要给车库地面增高，这种费时费力，又给业主增添麻烦的做法究竟为哪般？记者来到九州奥城售楼部试图找到答案。

　　因为记者开始没有亮明身份，售楼小姐误把记者当成前来购买车库的顾客。当问及小区楼盘底层车库实际层高2.4米，为什么还要将车库地面抬高以降低层高时，该售楼小姐直言相告是为了应付检查验收。她说：“这也是为了你们好，对吧？开发商节约了成本，你们也可买到理想车库，还少花钱。”

　　“如果我买了你们的车库然后改为他用，相关部门会不会找我麻烦？”面对记者询问，售楼小姐肯定地回答：“不会的，装修时，你只要跟物业打个招呼即可。”

　　在九州奥城售楼部，记者看到有这么一句广告词：“在其他项目还在为如何销售烦恼时，奥城已经为没有房子卖开始烦恼了。奥城，一样的钢筋加水泥，不一样的房子。”所以，在九州奥城工作人员看来，提升车库、杂物间层高，以及推出买6楼送7楼房源等举措，一切只为楼盘更好卖。

　　为了进一步了解情况，记者亮明了身份。该售楼部一位姓郑的营销经理仔细查看记者证件之后，说了句她是上饶市房产协会副会长，近期接受过许多记者采访，并向记者列举了几名当地媒体记者名字后，没有正式接受本网记者采访，转身离开了，消失得无影无踪。

　　规划局：房子已验收，将联合建设、房管部门介入调查

　　据了解，修订后的《上饶市建筑工程建筑面积、容积率等计算规则》（以下简称《规则》）于今年3月20日起施行，其中对底层车库、杂物间等地上建筑物结构层高计容积率规定是这样的：在2.2米及以上者按全面积计入容积率，结构层高小于2.2米者按1/2面积计入容积率。

　　上饶市城乡规划局技术科周幸乐工程师告诉记者，早在2012年12月20日施行的试行《规则》出台之前，上饶市对底层车库、杂物间等地上建筑物结构层高小于2.2米者不计入容积率，由于九州奥城楼盘开发时间较早，自然遵照历史，按2012年之前《规则》执行。记者抽查了九州奥城第42幢和58幢楼盘规划设计方案得知，两幢楼盘底层车库、杂物间设计层高均为2.18米，距离政策红线0.22米。

　　从九州奥城总规划设计图不难看出，其地块分为1号、2号两块，1号地块建筑物占地面积31155平方米，2号地块建筑物占地面积17031平方米，除四幢电梯房底层没有设计车库和杂物间，其它楼盘底层基本设计了车库和杂物间，累计面积达数万平方米。也就是说，只要九州奥城楼盘底层车库、杂物间实际层高不超标，并顺利通过验收，数万平方米建筑均不在计容积率范围之内，开发商就可以额外挣取一大块利润。

　　但记者采访时了解到，九州奥城楼盘底层车库、杂物间实际层高2.4米，已经违反规划。对此，周幸乐解释，这里涉及一个测量方法问题，看你站在车库里面测量，还是站在车库外面道路路面上进行测量，只要净层高不超过规划设计即可。

　　“何为净层高？”记者追问，周幸乐回答：“就是站在车库里面，从地面到顶板垂直距离。如果九州奥城楼盘车库真的存在超层高问题就是超容积率，不过我科室只负责对规划设计方案的监管，容积率，包括工程验收那得问隔壁的工程科。”

58幢业主将三个车库打通，形成一室一厅一厨一卫住房，车库超容现象不言而喻

　　工程科科长刘川接受本网记者采访时肯定地回答，九州奥城楼盘目前已全部通过验收，对于验收的具体情况，她也不清楚。不过，她告诉记者：“由于我没有参与九州奥城工程规划竣工验收，主持科室工作时间也不久，具体情况需了解后才可以告诉你。”对记者反映的九州奥城楼盘车库、杂物间以“内增高”方式迎接验收，涉嫌超容问题，刘科长表示将联合建设、房管部门介入调查。

　　延伸阅读：未计入楼盘容积率的车库办不了产权证

　　容积率又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，也是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。对于开发商来说，容积率大小将直接影响土地开发收益，而对住户来说，容积率直接影响居住的舒适度。

　　另据了解，2014年4月2日，南昌市在全省率先公布《南昌市城市地下空间建筑物登记暂行办法》（以下简称《办法》），明确从4月1日起，有地下车库、车位等地下建筑物的居民，可持登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明等材料，到房管部门申请登记“地下不动产”，获得相应的不动产权证明。

　　《办法》公布后，前往咨询的市民络绎不绝，但符合条件且办理证件的没有一个，究其原因就在于一个容积率的问题。因为南昌大部分小区地下车库、车位并没有计入容积率。所谓计入容积率，相当于取得了占用范围的土地使用权，有了土地使用权后，才有该地下建筑物的所有权。没有计入容积率，虽然在某种程度上也会有使用权，但这并不属于国家规划范围内的权属。
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